本文目录

1. 2020年房地产市场如何房价又如何
2. 楼市调控密集来袭，未来房价将会走向何方
3. 这一轮房地产调控什么时间会结束
4. 房地产已有全面复苏气象，预计下半年走势如何

2020年房地产市场如何房价又如何

刚需买房要知道，不炒不闹不热闹，过份炒了买的少，政府调控稳重要，不过份等过份盼，葱价买房有点难，只要不炒自己住，选个好地落好户!

楼市调控密集来袭，未来房价将会走向何方

对于这个问题，每日经济新闻记者朱万平认为：

在政府一再加大调控力度的情况下，未来被调控的城市房价可能会有所降温，但房价出现大幅下跌的情况很难看到。

五一”前，住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。向当地政府强调要牢固树立“四个意识”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

对于成都此次调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，这是对此前政策打补丁，主要内容体现为三个方面。

第一、以人才落户为渠道来炒房，基本上走不通。此次政策规定，想要在天府新区等进行购房，这个时候如果户口刚迁入，那么是没法购房的，至少需要一年的社保，这样就保证迁入户口的人肯定是有真实工作的。

第二、通过假离婚方式来炒房，基本上走不通。对于此次政策来说，规定离婚后如果购房，那么过去的房产信息是要核查的。如果离婚前家庭成员把购房资格全部用完了，那么离婚后要等两年才会有新的购房资格。这样就规避了部分假离婚炒房的做法。

第三、对于投靠落户的方式来炒房，基本上走不通。此次成都市的政策规定，如果父母投靠成年子女入户，那么购房资格不可能因此增加，依然要按照家庭的总购房资格算。这样就是为了防范借父母挂靠户口来形成新的购房资格和购房行为。这样做也有效防范部分人通过此类非真实落户来实现炒房的行为。

严跃进同时对记者表示，从区域上看，东北市场、西北市场、西南市场的政策收紧概率加大。从物业上看，刚需楼盘和酒店式公寓的政策收紧概率加大。从城市划分来看，部分三四线尤其是库存规模不足城市的政策收紧概率加大。

在记者看来，在楼市调控不断升温的情况下，房地产市场未来一段时间有望降温。特别是对于二手房的交易降温将更为明显。而新房由于在限价存在套利的情况，估计仍然会受追捧。

这一轮房地产调控什么时间会结束

房地产调控“结束”包含两个含义，一是行政管制措施的放松与退出，二是重回刺激政策。根据当前“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，一些行政管制措施可能会在适当时机退出，但重回刺激的可能性不大。

房地产调控政策的退出包含两个问题：

第一个问题，调控什么时候退出取决于房价是否走向平稳乃至出现一定的价格调整。从历史经验上看，调控政策出台后，市场交易量首先出现下降，然后价格环比出现下跌，再到价格同比出现下跌。当价格同比下跌持续半年左右，市场往往已经处于非常低迷的状态，影响到房地产投资，为防止房地产投资大幅下滑可能影响经济增长，房地产政策可能会出现放松或转向。以北京为例，为了遏制2009年以来房价快速上涨，2010年两次上调二套房首付比例，2011年开始，二手房成交量连续12个月同比下降，价格从3月开始环比连续12个月微涨或下跌，价格从12月到2012年6月连续7个月下跌。2014年930刺激政策出台之前，二手房成交量同比连续19个月下跌，价格环比连续5个月下跌，价格同比4个月微涨或下跌。

当前的房地产市场形势还远远不能促使房地产调控政策放松。当前市场热度依旧较高，链家监测的重点城市中，北京市场表面降温，尽管二手房价格连续9个月环比下跌，但价格同比仍然为正，潜在的购房需求仍在，供需矛盾仍然突出。从全国主要城市看，目前仅北京、天津、合肥和上海的价格有所下跌，其他城市价格依然在上涨，短期政策放松的可能性不大。从长期看，中央逐步淡化房地产拉动经济增长的工具属性，降低经济增长方式对于基建加房地产这种传统增长方式的依赖，更多的依靠经济转型，不太会因为拉动短期经济增长回到显著刺激房地产的老路。

第二个问题，调控政策的退出可能是渐进式、差异化的。

首先，不同政策的退出的可能性不同。这一轮房地产调控措施包含了限购、限贷、限价、限售、限离等各种行政管控手段，其中限购、限贷、限价、限售等措施偏向于短期行政干预手段，在房价平稳或下跌时，贷款首付比例和利率可能会有调整，行政限价政策可能放松，但“限离”政策是对政策漏洞的纠正，可能长期也不会退出。

其次，城市区域政策具有差异。由于城市之间房地产市场严重分化，部分城市房价快速上涨的同时，另一些城市房地产市场仍存在较大的库存，市场低迷。这是当前中国房地产市场不平衡的表现。在城市分化下，目前的调控越来越重视因城施策。中央经济工作会议提出分清中央和地方事权，强调差别化调控，不搞“一刀切”政策。因此，未来短期内房价上涨较快的城市调控压力不会放松，而库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

第三，从不同需求上看，因类施策，重点在刚需和改善性需求。住建部提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。因此，在市场恢复平稳或持续下行时，刚性需求、改善性需求的限制政策可能率先松动，但对于多套房和所谓投机炒房的政策仍将长期维持。

中国房地产市场改革的长期方向是建立市场化的长效机制来替代短期行政干预。如果长效机制逐步建立起来，政府和市场的关系更加清晰，房地产调控政策也就不再陷入“一脚油门、一脚刹车”的循环了。

房地产已有全面复苏气象，预计下半年走势如何

大家好，我是勇谈。随着住建部公布1-6月份的房产数据后，很多朋友都注意到了一个基本事实“房地产已经全面复苏”，房价已经开始步入重新上涨的轨道。在很多朋友都认为房价会持续上涨、大涨的情况下，24日国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，那么高层对于下半年楼市的定调基本还是一贯的“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控措施。由此可以判断下半年国内房价走势基本还是以稳定为主。借此机会简单谈谈我的观察。

根据国家统计局公布的数据来看，1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，商品房销售额66895亿元；也就是说1-6月份的商品房平均销售价格已经突破9638元。看过我之前文章的朋友应该知道1-5月份的商品房平均销售价格不过刚过9500元/平米。也就是说仅仅1个月全国商品房平均价格上涨就超过了1000元！！这个上涨速度可以说已经超过了很多人的预期，要这样的结果的原因其实也很简单，几点观察：

大家需要了解的是，此次座谈会中上海、深圳、南京、杭州、成都、宁波均是今年上半年楼市热点城市，而北京、长沙等则是始终坚持严格房产调控的保持房价走势基本稳定的代表。可以说出此次座谈会，不仅仅是跟以往一样给出了稳定房价的要求，也将北京、长沙等城市房产调控的经验进行了学习交流。目的其实也很简单“要想稳定房价不是没有办法，就看地方愿不愿意做”，值得注意的是此次座谈会之前深圳、宁波等城市在7月份陆续出台了新的房地产调控政策，意在降温当地楼市。

图上所示是2006-2019年住宅商品房销售面积走势图，可以看到两个十分明显的时间点2008和2016，这两个时间点采取的经济刺激政策是导致国内房价大涨的主要原因，也正是因为如此才导致大量资本（股市、企业、民间等）流入楼市，进行房产投资。房价上涨本身并没有错，关键是资本推动下的不合理上涨才是致命的。这也是在2016年底提出“房住不炒”的主要原因。

“稳地价、稳房价、稳预期”的房产调控目标从2019年住建部公布后始终就没有改变过，哪怕是2020年疫情影响下，哪怕牺牲经济发展速度也要改变过去过于对于房地产经济的依赖。介于高层对于房产调控的态度始终如一，下半年国内房价走势维持基本稳定还是大概率，几点观察：

图上所示是近10年来住宅商品房销售面积走势图，可以简单计算后近10年国内住宅商品房的销售面积累计超过120亿平米，按照2019年国家统计局公布的人均40平米来计算足够3亿人口居住；而实际上近10年来我国城镇常住人口的增加不过1.78亿左右，也就是说超过40%的房屋面积理论上是空置的。伴随着这些年商品房建设还在如火如荼的进行中，房产过剩的情况还会更加普遍，仅仅依靠居住需求来支撑房价上涨基本已经不现实。目前来看，支撑房价持续上涨的主要动力其实就是投资需求。

图上所示是近10年来房企负债率走势图，可以看到2018年房企负债率已经达到了79.1%，超过67万亿的负债已经让绝大多数房企到了危险的边缘。说句实话，要不是此次疫情下央行“放水”不少房企如今已经到了破产清算的时候；换句话说哪怕是央行进行了放水，疫情期间房企破产数量也达到了历史最高位。大家需要知道的是，一般行业来说负债率超过70%基本就等着破产清算，房企能够活到今天不得不说已经属于“优待”了。

综上，疫情后全国房地产已有全面复苏气象不假，5-6月份确实也有个别一二线城市的房价出现了不正常上涨。不过在国家坚持“房住不炒”的调控下，相信各种打击房产投资的措施会出台，房价不合理上涨的势头会被压下去；相信下半年国内房价走势还是以稳定为主。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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